金融街控股股份有限公司
公司债券（第三期）信用评级论述
编号：CCXI-20242213D-01
金融街控股股份有限公司
声 明
? 本次评级为委派评级，中诚信海外稀奇评估东谈主员与评级委派方、评级对象不存在职何其他影响本次评级行径孤独、
客不雅、平允的关联关系。
? 本次评级依据评级对象提供或还是认真对外公布的信息，以稀奇他把柄监管法例荟萃的信息，中诚信海外按照干系
性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信海外对于干系信息的正当性、着实性、完好意思性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信海外及名堂东谈主员履行了尽责看望和诚信义务，有充分原理保证本次评级顺从了着实、客不雅、平允的原则。
? 评级论述的评级论断是中诚信海外依据合理的里面信用评级标准和门径、评级法子作念出的孤独判断，未受评级委派
方、评级对象和其他第三方的滋扰和影响。
? 本评级论述对评级对象信用现象的任何表述和判断仅算作干系决策参考之用，并不料味着中诚信海外实质性建议任
何使用东谈主据此论述选择投资、假贷等交游行径，也不可算作任何东谈主购买、出售或抓有干系金融产物的依据。
? 中诚信海外分歧任何投资者使用本论述所述的评级收尾而出现的任何损失负责，亦分歧评级委派方、评级对象使用
本论述或将本论述提供给第三方所产生的任何后果承担包袱。
? 本次评级收尾自本评级论述出具之日起奏效，有用期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信海外将按期
或不按期对评级对象进行追踪评级，把柄追踪评级情况决定守护、变更评级收尾或暂停、拒绝评级等。
追踪评级安排
? 把柄干系监管法例以及评级委派公约商定，中诚信海外将在评级收尾有用期内进行追踪评级。
? 中诚信海外将在评级收尾有用期内对评级对象风险程度进行全程追踪监测。发生可能影响评级对象信用水平的紧要
事项，评级委派方或评级对象应实时见告中诚信海外并提供干系贵寓，中诚信海外拼集干系事项进行必要看望，及
时对该事项进行分析，据实证据或调节评级收尾，并按照干系法例进行信息泄露。
? 如未能实时提供或拒却提供追踪评级所需贵寓，或者出现监管法例的其他情形，中诚信海外不错拒绝或者肃除评级。
中诚信海外信用评级有限包袱公司
金融街控股股份有限公司
刊行东谈主 金融街控股股份有限公司
金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公征战行公司
债券（第三期）
（品种一） AAA
本期债项评级收尾
金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公征战行公司
债券（第三期）
（品种二） AAA
本期债券品种一、品种二统共刊行边界不卓越 19 亿元（含 19 亿元）
，其中
品种一期限为 5 年期，附第 3 年末投资者回售接管权和刊行东谈主调节票面利率
刊行要素 接管权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末投资者回售接管权和刊行东谈主调节
票面利教唆受权。本期债券按年付息、到期一次还本。召募资金拟用于偿还
回售的公司债券本金。
中诚信海外细目了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公
司”）领有强有劲的鼓舞支抓、自抓物业为现款流及利润形成补充以及融资
评级不雅点
渠谈绽开等方面的上风。同期中诚信海外温雅到房地产行业风险、部分名堂
征战后果较低、盈利情况抓续承压等成分对公司磋议及信用现象变成的影
响。
正 面
? 公司鼓舞北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下进犯的资
产经管平台。公司算作金融街集团中枢业务板块，在资金和业务协同等方面抓续获取控股鼓舞的支抓
? 公司大部分自抓物业位于北京金融街区域，稀缺及优胜的地舆位置使得投资物业抓续保抓较高的出租率及房钱
水平，为公司提供壮健的现款流和利润
? 公司领有流畅且多元的融资渠谈，融资成本上风强
关 注
? 房地产行业供求关系发生紧要变化，对公司经兴建议更高挑战
? 部分名堂靠近较大去化压力、后续征战后果有待温雅
? 2023年公司出现赔本，盈利情况抓续承压
名堂负责东谈主：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn
名堂组成员：杜志英 zhydu@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
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? 财务约略
金融街控股（吞并口径） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
钞票统共（亿元） 1，647.80 1，530.75 1，443.72 1，403.42
整个者权利臆想（亿元） 425.96 424.21 402.10 395.57
欠债臆想（亿元） 1，221.85 1，106.54 1，041.62 1，007.85
总债务（亿元） 833.38 801.40 760.14 774.95
营业总收入（亿元） 241.55 205.06 125.71 61.48
净利润（亿元） 15.81 6.47 -21.57 -2.17
EBITDA（亿元） 32.93 20.60 -2.29 --
磋议行径产生的现款流量净额（亿元） 38.93 56.11 60.58 1.88
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34 10.00
净欠债率（%） 154.15 149.45 155.37 163.90
EBIT 利润率（%） 12.76 9.09 -3.09 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07 --
注：1、中诚信海外把柄公司提供的经致同管帐师事务所（荒谬普通合资）审计并出具标准无保属见识的 2021~2023 年审计论述和 2024 年一季度
财务报表整理，其中，2021 年、2022 年财务数据隔离选择了 2022 年、2023 年审计论述期初数，2023 年财务数据选择了 2023 年审计论述期末
数；2024 年一季报未经审计；2、本论述中所援用数据除稀奇说明外，均为中诚信海外统计口径，其中“--”默示不适用。
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刊行东谈主约略
公司竖立于 1992 年，前身是北京市金融街建设征战公司。2000 年 6 月通过钞票置换在深圳证券
交游所上市，股票代码 000402.SZ。公司当今主要业务板块包括房地产征战、物业租借及物业经
营等干系业务，名堂主要聚首于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中
游）和相近一小时交通圈卫星城/区域，甘休 2024 年 3 月末，公司已完成对五大城市群 16 个重心
城市的布局，领有名堂全口径可结算决议建筑面积 1，337 万平米。比年来，公司营业收入随房地
产名堂结转边界下跌而呈逐年回落趋势。
图 1：2023 年收入组成情况 图 2：比年来收入走势
贵寓源泉：公司年报，中诚信海外整理 贵寓源泉：公司年报，中诚信海外整理
产权结构：经由增发及成本公积转增股本，甘休 2024 年 3 月末，公司注册成本为 29.89 亿元，北
京金融街投资（集团）有限公司稀奇一致行动东谈主抓股比例为 36.77%，系公司控股鼓舞，公司实践
限制东谈主为北京市西城区东谈主民政府国有钞票监督经管委员会（以下简称“北京市西城区国资委”）
。
本期债券约略
本期债券品种一、品种二统共刊行边界不卓越 19 亿元（含 19 亿元）
，其中品种一期限为 5 年期，
附第 3 年末投资者回售接管权和刊行东谈主调节票面利教唆受权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末
投资者回售接管权和刊行东谈主调节票面利教唆受权。本期债券按年付息、到期一次还本。召募资金
拟用于偿还回售的公司债券本金。
本期债券拟用于偿付公司存量有息债务，如刊行告成，对公司债务总边界不会产生紧要影响，债
务期限结构将有所优化。商量到公司融资渠谈流畅，备用流动性较好，中诚信海外觉得，公司有
较为足够的资金偿付本期债券的本金和利息。
刊行东谈主信用质地分析详细
争花样进一步深刻；揣度 2024 年房地产销售下行压力仍存，行业花样及区域分化加重，但在利好政策的提
振下，行业或将加快干预筑底回稳期。永恒来看，随供求关系花样的变化，房地产行业需探索建立新发展模
式，发展模式的转动将对房地产企业磋议才气建议更高条件。
受多重成分重复影响，2023 年房地产销售边界已降至比年来的谷底，以央国企为主的竞争花样进
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一步深刻；城市能级间分化加重，揣度一线城市及强二线城市楼市房价指数保抓增幅；库存水平
高潮的趋势或将延续，房地产企业去化周期或将进一步延长；销售低迷，加之阛阓对房地产预期
及非中枢城市钞票价钱信心不及，房地产行业投资行径削弱；刻下房地产行业政策环境抓续回暖，
房企多重再融资渠谈角落培植。预测 2024 年，房地产销售下行压力仍存，行业花样及区域分化加
剧；城中村改换、保障性住房、
“平急两用”算作“三大工程”将干预发展快车谈，有助于稳增长、
稳预期、稳投资，不外，
“三大工程”主要聚首在重心城市，财政造血才气强、东谈主口基数大的城市
有望最初放量；投资端仍将低迷，区域分化更为较着；房企金融资源将企稳回升，融资环境将进
一步改善，但企业自己造血才气的收复仍是可抓续发展本色。永恒来看，随供求关系花样的变化，
房地产行业需探索建立新发展模式，发展模式的转动将对房地产企业磋议才气建议更高条件。
详见《中国房地产行业预测，2024 年 1 月》，论述运动 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/10920?type=1
中诚信海外觉得，公司房地产业务具有一定例模上风，但销售事迹在外部不利环境影响下同比下滑，且
部分名堂靠近较大去化压力，运营后果有待提高。公司地皮储备充沛且拿地策略较为严慎，加之优质的
自抓物业能为其提供壮健现款流入，合座磋议隆重度高。
金融街控股坚抓城市群深耕策略，具有一定例模上风，2023 年以来公司销售承压。
公司坚抓深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展计策，
名堂主要聚首于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及相近中心城市，甘休 2023 年末，公
司已进驻五大城市群中 16 个重心城市1，区域布局较为完善。名堂建设方面，2023 年名堂开工节
奏随新增地皮储备减少有所放缓，完满面积同比下跌 28.68%，但边界尚可，为当期结算事迹提供
一定保障。2024 年一季度，受新获取名堂开工影响，公司新开工面积同比高潮。
表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
名堂 2021 2022 2023 2024.1~3
新开工面积 153 64 24 25
完满面积 243 258 184 9
注：以上征战数据为全口径数据。
贵寓源泉：公司提供，中诚信海外整理
公司房地产征战名堂并表及权利比例较高，联结方主要以国有配景征战商为主，联结方较为壮健。
从产物类型来看，公司销售产物涵盖商务和住宅地产两类，2023 年住宅销售签约占比均卓越 90%。
名堂选择降价销售策略，销售金额同比下跌 26.35%，事迹进展弱于行业平均水平，但仍具有一定
边界上风。2024 年 1~3 月，公司销售赓续承压。
表 2：比年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
销售面积（全口径） 175 139 112 19
销售金额（全口径） 339 315 232 38
销售均价（全口径） 1.94 2.27 2.07 2.02
贵寓源泉：公司提供，中诚信海外整理
从销售区域来看，公司房地产征战名堂分散在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及
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相近城市，抓续深耕五大城市群，保抓了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大边界
的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2023 年，两
区域销售事迹臆想占比约 80%。揣度夙昔跟着京津冀地区存量名堂的去化，公司区域聚首度将进
一步提高。
表 3：公司全口径销售区域分散情况（亿元）
区域
销售金额 销售金额占比 销售金额 销售金额占比
京津冀 135.82 58.49% 26.90 71.60%
长三角 49.18 21.18% 3.60 9.58%
大湾区 22.08 9.51% 1.38 3.66%
成渝 14.21 6.12% 5.25 13.98%
长江中游 10.94 4.71% 0.44 1.18%
臆想 232.24 100.00% 37.57 100.00%
注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成齐；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、
惠州；长江中游含武汉。
贵寓源泉：公司提供，中诚信海外整理供，中诚信海外整理
公司可结算资源较大，区域布局较为平衡，但部分名堂靠近较大去化压力，运营后果有待提高。
从地皮储备情况来看，甘休 2024 年 3 月末，金融街在寰宇 16 个城市和地区领有名堂全口径可结
算决议建筑面积 1，337 万平米（对应权利决议建筑面积 1，080 万平米）
，保抓较大边界，可得志未
来较永劫期的征战需求。从区域分散来看，公司地皮储备面积前三大城市惠州、北京及天津臆想
占比卓越 45%，其余城市分散相对平衡。受阛阓环境及决议调节等影响，公司部分名堂工程程度
受到影响导致去化周期偏长，名堂盘活率较低，中诚信海外将对公司名堂征战后果的后续改善情
况保抓温雅。2023 年来公司新增地皮储备较少，夙昔推盘联想以存量名堂为主，跟着主力区域优
质名堂的快速耗尽，存量名堂对销售事迹的援助力度缓缓削弱。
表 4：甘休 2024 年 3 月末公司地皮储备区域分散明细（万平方米）
城市 可结算建筑面积 占比
惠州 276.04 20.65%
北京 194.13 14.52%
天津 164.68 12.32%
廊坊 123.69 9.25%
武汉 108.73 8.13%
重庆 108.15 8.09%
苏州 82.62 6.18%
广州 63.67 4.76%
佛山 52.72 3.94%
遵化 40.92 3.06%
上海 37.93 2.84%
无锡 31.10 2.33%
成齐 23.71 1.77%
嘉兴 14.90 1.11%
东莞 8.03 0.60%
深圳 6.02 0.45%
臆想 1，337.06 100.00%
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公司拿地较为严慎，名堂获取力度大幅放缓；信用类融资占比高，但公司融资渠谈流畅且融资成
本低，合座磋议隆重度高。
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比年来公司地皮投资策略较为严慎，拿地金额占全年销售的比例保抓在 30%以下。具体来看，公
司仍主要布局在五大城市群，2021 年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取 8 个名堂，
其中嘉兴为新干预城市；除天津名堂为收并购形势获取外，其他均为招拍挂形势，由于当期获取
的上海、无锡及天津名堂地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022 年公司仅通过股权收购方
式获取了位于天津的住宅名堂，权利比例为 34%。2023 年，公司通过招拍挂形势在苏州获取 1 个
住宅名堂，权利比例为 80%。2024 年一季度，公司通过股权收购在天津获取 2 个名堂，夙昔公司
将赓续保抓审慎的地皮投资策略，并积极探索城市更新、旧城改换、产业联动、长租公寓等投资
模式。
表 5：比年来公司地皮储备情况（个、亿元、万平方米）
宗旨 2021 2022 2023 2024.1~3
新拓展名堂 8 1 1 2
新增地皮金额（权利口径） 65 11.78 9.87 4.35
新增地皮决议建筑面积（权利口径） 95 8.35 9.26 12.20
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融资方面，公司有息债务以债券融资、银行借款和债务融资器具为主，甘休 2024 年 3 月末臆想占
总债务的比重为 65.41%。2023 年以来，跟着公司压降银行借款及相信借款边界，公司总债务规
模有所下跌。受益于非标融资比重下跌以及新发公开阛阓债券融资成本较低，公司合座融资成本
抓续裁减，具有融资成本上风。债务期限方面，公司应用融资窗口期新发债券替换的存量债务，
加之偿还到期债务，甘休 2024 年 3 月末，短期债务占总债务的比重降至 5.06%。合座来看，公司
债务融资器具刊行较为顺畅，利率处于同业业较优水平，磋议隆重度高。
图 3：甘休 2024 年 3 月末公司总债务组成 图 4：甘休 2024 年 3 月末公司总债务分散情况（亿元）
贵寓源泉：公司财务报表，中诚信海外整理 贵寓源泉：公司财务报表，中诚信海外整理
公司自抓物业位置优胜，为其现款流及利润形成较好补充；受益于旅游出行阛阓回暖，2023 年以
来物业磋议板块收入增长较快。
公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市抓有写字楼、交易、货仓等业态的物业，甘休 2024
年 3 月末抓有名堂可出租面积约为 123.37 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位
于北京市金融街区域。公司自抓物业位置优胜，物业结构合理，合座出租率守护在高位。2022 年
在阛阓调节环境中公司减免房钱 0.92 亿元，物业租借收入处于相对低位；2023 年公司通过改进
业务模式、加强招商经管、提高客户体验等形势，加之重心名堂上海静安融悦中心 A 栋完成大客
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户签约， 2023 年公司达成物业租借收入 18.26 亿元，
使得公司磋议事迹保抓高潮。 同比增长 12.32%；
率有所下滑，夙昔在经济波动和竞争日趋强烈的配景下，需温雅物业出租率进展情况。
表 6：比年来公司主要抓有出租的物业情况（万平方米）
城市 主要业态 名堂称呼 权利
可出租面积 2021 2022 2023 2024.1~3
金融街中心 100% 111，160 80% 96% 91% 89%
写字楼 金融街（月坛）中心部分（不
含金融集）
北京
金融街购物中心 100% 88，384 99% 98% 97% 96%
交易 金融街（西单）购物中心 100% 48，414 100% 100% 100% 100%
北京门头沟融悦中心 80% 32，605 78% 80% 56% 53%
金融街海伦中心 100% 89，618 76% 73% 75% 76%
写字楼
上海 静安融悦中心 A 栋 100% 78，198 -- -- 100% 100%
交易 上海金融街购物中心 100% 57，144 -- -- 94% 92%
写字楼 天津金融街南开中心 100% 83，374 71% 53% 58% 58%
天津
写字楼 全球金融中心 100% 97，971 64% 58% 57% 56%
一期约 6.4 万
平米，出租率
重庆 交易 磁器口后街（一二期） 100% 87，643 47% 71% 71%
未开业
贵寓源泉：公司提供，中诚信海外整理
磋议物业方面，公司领有金融街公寓、天津瑞吉货仓和惠州喜来登货仓等磋议物业，甘休 2024 年
入住率、客流量均达成较快增长，达成物业磋议收入 4.38 亿元，同比增长 79.74%；2024 年 1~3
月，公司达成物业磋议收入 0.90 亿元。
中诚信海外觉得，2023 年以来，房地产征战业务毛利率下滑对合座磋议业务变成累赘，公司净利润率呈下跌
态势，并出现赔本，盈利情况抓续承压；公司钞票及欠债边界合座呈下跌态势，财务杠杆有所波动；公司对
外筹资的依赖程度有所下跌，但债务边界仍较大，偿债宗旨进展较弱。
公司磋议性业务利润抓续下滑，2023 年呈赔本水平，钞票减值对利润形成一定侵蚀，盈利情况值
得温雅；受投资程度放缓及赔本影响，公司总钞票及欠债边界有所下跌，财务杠杆仍有改善空间。
公司以房地产征战为主业，房地产征战收入占比保抓在 80%以上，物业出租业务可对营业收入提
供壮健补充。比年来公司营业收入呈波动态势，房地产征战收入占比保抓在较高水平，物业租借
业务可对营业收入提供壮健补充。2023 年受行业调节影响，公司房产征战收入同比下滑 45.49%；
因利润空间较低名堂结转，房地产销售毛利率转负。物业出租及物业磋议业务事迹合座进展较好，
毛利率亦有所回升。技术用度方面，2023 年受利息用度高潮影响，公司技术用度边界同比高潮
续收窄导致公司磋议性业务利润大幅下滑至赔本水平，同期部分房地产征战名堂计提减值，当期
公司赔本 21.57 亿元。2024 年 1~3 月，主要受益于长三角区域名堂结算边界高潮，公司营业收入
同比大幅增长，但营业毛利率仍一般，加之较大边界财务用度，磋议性业务利润仍呈赔本状态。
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合座来看，受阛阓环境影响，公司名堂盈利抓续承压，仍靠近较大的赔本压力。
动钞票以货币资金、存货和其他应收款为主。由于 2023 年销售回款减少以及偿还金融机构借款，
公司货币资金余额有所减少；受调控政策以及区域竞争加重等成分影响，部分名堂去化速率不达
预期，征战产物边界和占比守护在较高水平，2023 年以来因新获取名堂缓缓完满，征战产物占比
进一步升高，正规配资存货结构有待改善，存货盘活率亦有待提高。其他应收款主要由于公司向参股名堂
提供一定例模拆借资金形成，跟着联结名堂回款保抓下跌态势。公司非流动钞票以投资性房地产
为主，2023 年以来保抓壮健。甘休 2024 年 3 月末，公司总钞票边界较年头小幅下跌。
欠债方面，除有息欠债以外主要为预收款项、搪塞款项和其他搪塞款，比年来合座呈下跌态势。
整个者权利方面，2023 年，受磋议事迹赔本影响，未分派利润下跌并带动整个者权利边界小幅下
降。财务杠杆方面，比年来，公司通过销售回款、减少拿地开支以及惩办钞票等形势回笼资金并
压降债务，但受货币资金及整个者权利下跌影响，净欠债率有所波动，财务杠杆仍有改善空间。
表 7：比年来公司财务宗旨（亿元、%）
营业总收入 241.55 205.06 125.71 61.48
营业毛利率 21.45 15.64 7.34 10.00
磋议性业务利润 15.33 0.29 -22.95 -1.72
投资收益 10.12 5.81 0.08 0.11
公允价值变动损益 8.54 4.90 1.77 0.00
钞票减值损失 7.31 3.70 4.29 0.00
净利润 15.81 6.47 -21.57 -2.17
EBIT 利润率 12.76 9.09 -3.09 --
总钞票 1，647.80 1，530.75 1，443.72 1，403.42
货币资金 178.54 168.75 137.99 129.21
存货 842.52 742.95 692.01 658.32
存货盘活率 0.23 0.22 0.16 0.33*
征战成本/存货 73.03 64.27 56.36 --
其他应收款 82.74 76.78 68.62 69.94
投资性房地产 387.41 394.32 395.37 395.62
预收款项（含合同欠债） 141.58 98.54 115.93 72.91
搪塞账款 94.68 86.53 68.44 63.11
其他搪塞款 92.23 61.62 61.56 75.40
总欠债 1，221.85 1，106.54 1，041.62 1，007.85
少数鼓舞权利 54.73 44.92 42.72 38.71
整个者权利 425.96 424.21 402.10 395.57
净欠债率 154.15 149.45 155.37 163.90
贵寓源泉：公司财务报表，中诚信海外整理
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偿债宗旨进展较弱。
少地皮投资及名堂建设开销，磋议行径现款仍保抓流入态势。由于公司拿地策略较为严慎，公司
对于联结名堂的投资行径流出边界不大，重复收到参股公司分成款，投资行径现款为净流入状态。
跟着公司偿还部分到期债务且新增债务边界抓续下跌，筹资行径现款流抓续净流出。2024 年 1~3
月，跟着公司销售边界下跌，回款边界同比大幅下跌，磋议性行径现款流呈小幅净流入态势。
受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现款对总债务的遮掩才气有所下跌；磋议
性业务利润赔本亦导致 EBITDA 对债务本息的保障才气很弱。公司调节债务期限结构，短期债务
占比降至较好水平，非受限货币资金对短期债务的遮掩才气有所提高。
表 8：比年来公司现款流及偿债宗旨情况（亿元、%、X）
磋议行径现款流净额 38.93 56.11 60.58 1.88
销售商品、提供劳务收到的现款 246.66 184.65 155.36 19.28
投资行径现款流净额 40.76 12.72 3.74 0.07
筹资行径现款流净额 -89.95 -78.18 -96.35 -9.97
总债务 833.38 801.40 760.14 774.95
短期债务/总债务 15.49 17.50 2.18 5.06
总债务/EBITDA 25.31 38.90 -331.37 --
EBITDA 利息保障倍数 0.78 0.54 -0.07 --
非受限货币资金/短期债务 1.37 1.19 8.16 3.23
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款 3.38 4.34 4.89 10.05*
注：加“*”还是年化处理
贵寓源泉：公司财务报表，中诚信海外整理
公司与多家交易银行保抓深重的联结关系，甘休 2024 年 3 月末，公司共获取银行授信额度 1，017
亿元，其中尚未使用额度为 741 亿元，备用流动性足够。
受限钞票方面，甘休 2024 年 3 月末，公司受限钞票臆想 424.92 亿元，主要用于坐褥磋议干系的
借款抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限钞票占总钞票比重为 30.28%。
其他事项
担保方面，甘休 2024 年 3 月末，公司为商品房承购东谈主因银行典质贷款提供的阶段性担保余额为
末公司不存在紧要未决诉讼。
过往债务践约情况：把柄公司提供的《企业信用论述》及干系贵寓，2021~2024 年 4 月，公司所
有借款均到期还本、按期付息，未出现蔓延支付本金和利息的情况。把柄公开贵寓娇傲，甘休报
告出具日，公司在公开阛阓无信用违约记载。
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假定与预测2
刊行东谈主夙昔预测情况较最新主体论述无变化。
调节项
刊行东谈主其他调节成分较最新主体论述无变化。
外部支抓
刊行东谈主外部支抓情况较最新主体论述无变化。
评级论断
总而言之，中诚信海外评定“金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公征战行公司债
券（第三期）（品种一）”的信用品级为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科
投资者公征战行公司债券（第三期）
（品种二）
”的信用品级为 AAA。
刊行东谈主干系的进犯假定，可能存在中诚信海外无法预念念的其他事项和假定成分，该等事项和假定成分可能对预测性信息变成影响，因此，前述的
预测性信息与刊行东谈主的夙昔实践磋议情况可能存在互异。
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附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（甘休 2024 年 3 月
末）
贵寓源泉：公司提供
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附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要宗旨（吞并口径）
财务数据（单元：万元） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
货币资金 1，785，399.46 1，687，549.86 1，379，876.16 1，292，073.62
其他应收款 827，412.55 767，771.28 686，236.97 699，380.32
存货 8，425，221.48 7，429，548.42 6，920，059.50 6，583，211.47
永恒投资 471，111.45 522，459.63 483，748.27 484，692.81
固定钞票 287，736.97 250，784.61 242，710.15 240，413.16
在建工程 78，290.77 0.00 0.00 0.00
无形钞票 56，343.30 38，688.91 37，007.84 36，524.95
投资性房地产 3，874，096.40 3，943，211.01 3，953，747.40 3，956，180.13
钞票统共 16，478，038.28 15，307，530.67 14，437，185.26 14，034，238.25
预收款项 1，415，790.83 985，418.92 1，159，256.28 729，117.99
其他搪塞款 922，341.97 616，237.08 615，576.33 754，020.55
短期债务 1，291，151.48 1，402，362.38 165，837.52 392，494.05
永恒债务 7，042，663.02 6，611，622.59 7，435，558.17 7，356，971.27
总债务 8，333，814.49 8，013，984.97 7，601，395.69 7，749，465.32
净债务 6，565，967.31 6，339，666.52 6，247，351.16 6，483，223.33
欠债臆想 12，218，470.81 11，065，445.48 10，416，188.87 10，078，538.82
整个者权利臆想 4，259，567.47 4，242，085.19 4，020，996.39 3，955，699.42
利息开销 423，402.87 381，600.49 342，419.20 --
营业总收入 2，415，531.36 2，050，578.01 1，257，063.28 614，786.43
磋议性业务利润 153，340.85 2，857.86 -229，493.50 -17，198.68
投资收益 101，225.85 58，060.98 801.28 1，072.53
净利润 158，117.72 64，747.71 -215，660.12 -21，748.32
EBIT 308，172.83 186，464.02 -38，822.65 --
EBITDA 329，256.14 205，999.48 -22，939.24 --
销售商品、提供劳务收到的现款 2，466，622.38 1，846，491.85 1，553，575.02 192，763.26
磋议行径产生的现款流量净额 389，300.74 561，119.42 605，777.53 18，775.87
投资行径产生的现款流量净额 407，551.24 127，190.33 37，399.59 711.96
筹资行径产生的现款流量净额 -899，530.48 -781，843.05 -963，460.71 -99，696.11
财务宗旨 2021 2022 2023
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34 10.00
技术用度率（%） 11.31 12.87 23.07 11.73
EBITDA 利润率（%） 13.63 10.05 -1.82 --
EBIT 利润率（%） 12.76 9.09 -3.09 --
净钞票收益率（%） 3.71 1.52 -5.22 -2.18*
存货盘活率（X） 0.23 0.22 0.16 0.33*
钞票欠债率（%） 74.15 72.29 72.15 71.81
总成本化比率（%） 66.18 65.39 65.40 66.21
净欠债率（%） 154.15 149.45 155.37 163.90
短期债务/总债务（%） 15.49 17.50 2.18 5.06
非受限货币资金/短期债务（X） 1.37 1.19 8.16 3.23
经调节的磋议行径产生的现款流量净额/总债务（X） 0.00 0.02 0.03 --
经调节的磋议行径产生的现款流量净额/短期债务（X） -0.03 0.13 1.59 --
磋议行径产生的现款流量净额利息保障倍数（X） 0.92 1.47 1.77 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款（X） 3.38 4.34 4.89 10.05*
总债务/EBITDA（X） 25.31 38.90 -331.37 --
EBITDA/短期债务（X） 0.26 0.15 -0.14 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07 --
注：1、2024 年一季报未经审计；2、中诚信海外分析时将公司计入其他搪塞款的有息部分调节至永恒债务；3、将合同欠债隔离计入预收款项；
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附三：基本财务宗旨的计较公式
宗旨 计较公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/交游性金融欠债+搪塞单子+
短期债务
一年内到期的非流动欠债+其他债务调节项
永恒债务 永恒借款+搪塞债券+租借欠债+其他债务调节项
总债务 永恒债务+短期债务
资 非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
本 净债务 总债务-非受限货币资金
结
构 钞票欠债率 欠债总数/钞票总数
经调节的整个者权利 整个者权利臆想-夹杂型证券调节
总成本化比率 总债务/(总债务+经调节的整个者权利）
净欠债率 净债务/经调节的整个者权利
永恒投资 债权投资＋其他权利器具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融钞票＋永恒股权投资
经 应收账款盘活率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调节项平均净额）
营
效
率 存货盘活率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
技术用度臆想 销售用度+经管用度+财务用度+研发用度
技术用度率 技术用度臆想/营业收入
营业总收入-营业成本-利息开销-手续费及佣金开销-退保金-赔付开销净额-索求保障合同准
盈 磋议性业务利润
利 备金净额-保单红利开销-分保用度-税金及附加-技术用度+其他收益-非等闲性损益调节项
能 EBIT（息税前盈余） 利润总数+用度化利息开销-非等闲性损益调节项
力
EBITDA（息税折旧摊销
EBIT+折旧+无形钞票摊销+永恒待摊用度摊销
前盈余）
净钞票收益率 净利润/整个者权利臆想平均值
净利润率 净利润/营业收入
现 经 调 整 的 经 营 行径 产 生 磋议行径产生的现款流量净额-购建固定钞票无形钞票和其他永恒钞票支付的现款中成本化
金
流 的现款流量净额 的研发开销-分派股利利润或偿付利息支付的现款中利息开销和夹杂型证券股利开销
流动比率 流动钞票/流动欠债
偿 速动比率 (流动钞票-存货)/流动欠债
债
能 利息开销 成本化利息开销+用度化利息开销+调节至债务的夹杂型证券股利开销
力
EBITDA 利息保障倍数 EBITDA/利息开销
注：1、
“利息开销、手续费及佣金开销、退保金、赔付开销净额、索求保障合同准备金净额、保单红利开销、分保用度”为金融及触及金融业
务的干系企业专用；2、把柄《对于改良印发 2018 年度一般企业财务报表风光的见告》
（财会[2018]15 号），对于未推论新金融准则的企业，长
“永恒投资=可供出售金融钞票+抓有至到期投资+永恒股权投资”；3、把柄《公征战行证券的公司信息泄露证明性公告第 1
期投资计较公式为：
号——非等闲性损益》证监会公告[2008]43 号，非等闲性损益是指与公司平方磋议业务无径直关系，以及虽与平方磋议业务干系，但由于其性
质荒谬和偶发性，影响报表使用东谈主对公司磋议事迹和盈利才气作念出平方判断的各项交游和事项产生的损益。
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附四：信用品级的绮丽及界说
主体品级绮丽 含义
AAA 受评对象偿还债务的才气极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的才气很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的才气较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的才气一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的才气较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的才气较地面依赖于深重的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的才气相配依赖于深重的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象基本不可偿还债务，违约很可能会发生。
C 受评对象不可偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下品级外，每一个信用品级可用“＋”、“－”绮丽进行微调，默示略高或略低于本品级。
中永恒债项品级绮丽 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较地面依赖于深重的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性相配依赖于深重的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不可保证偿还债券。
C 不可偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下品级外，每一个信用品级可用“＋”、“－”绮丽进行微调，默示略高或略低于本品级。
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